تفکیک زمین یا افراز زمین
تفکیک زمین و افراز زمین مشابهت زیادی با یکدیگر دارند اما از نظر اصول اجرا و مبنای حقوقی تفاوت هایی با هم دارند که در این جا میخواهیم با مثالهایی ویژگی ها و تفاوت هایشان را به زبانی ساده توضیح بدیم. ابتدا به تعریف ساده ای میپردازیم .
تفکیک : تفکیک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر
افراز : افراز عبارت است تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان.
در واقع تفاوت اصلی تفکیک و افراز در این است که در تفکیک تنها مال غیر منقول مثلا زمین فقط به قطعات کوچکتر تقسیم میشود و هر یک از شرکا به میزان سهم خود از زمین اصلی ، از زمین های تفکیک شده نیز سهم دارند . اما در افراز پس از تقسیم زمین ، هر یک از شرکا مالک قطعه ای به عنوان سهم خود میشود .
حالا با مثالی بیشتر توضیح میدهیم :
یک زمین به مساحت 600 متر را در نظر بگیرد که بین سه برادر به نحو زیر مشاع است .
علی : 3 دانگ
حسن: 2 دانگ
حسین : 1 دانگ
با میخ کوبی این زمین 600 متری به 6 زمین 100 متری تقسیم شده است .
در حالت تفکیک : هر سه برادر از هریک از زمین های 100 متری به میزان شراکتشان سهم مشاع دارند . یعنی 3دانگ از زمین 100 متری اول برای علی و 2 دانگ برای حسن و 1 دانگ هم برای حسین است و الی اخر
در حالت افراز : هر یکی از برادران به میزان شراکتشان در زمین مشاع اصلی ، از 6 قطعه زمین 100 متری سهم بر میدارند . یعنی :
علی : مالک 3 قطعه زمین 100 متری میشود
حسن : مالک 2 قطعه زمین 100 متری میشود
حسین : مالک 1 قطعه زمین 100 متری میشود
افراز زمین ها میتواند از طریق قرعه کشی یا توافق طرفین انجام گیرد . در واقع پس از اجرای افراز ، سهم شرکا از همدیگر جدا شده و هر یک مالک سهم خود هستند اما در تفکیک همچنان شرکا در ملک مشاع با یکدیگر سهیم هستند.
برای تفکیک یا افراز زمین ابتدا میبایستی زمین مذکور نقشه برداری شده و سپس با توافق طرفین محل تقسیم و سهم هر یک از شرکا مشخص گردد . سپس با استفاده از نرم افزار های نقشه برداری متراژ هر یک از زمین ها مشخص گردیده و نهایتا گوشه های هر زمین تقسیمی روی زمین توسط میخ کوبی یا کچ ریزی مشخص میشود . بهتر است بعد از اتمام فرایند افراز یا تفکیک ، توافقات طرفین به انضمام نقشه تفکیکی و توضیحات در خصوص نحوه پیاده سازی قطعات بر روی زمین صورتجلسه گردد .
نقشه یو تی ام UTM
شاید این سوال برای شما هم پیش امده باشد که نقشه یو تی ام UTM چیه و چه فرقی با نقشه های معمول داره؟ آیا نقشه ای که از زمین یا خانه من تهیه شده UTM یو تی ام هستش یا نه ؟
بزارید با یک مثال شروع کنم . یک زمانی همه کابینت ها فلزی بود . به تدریج با ورود MDF (ام دی اف) ، بازار کابینت های MDF هم رونق گرفت . در اون زمان اگه به کسی میگفتی میخوام آشپزخونه ام رو کابینت کنم ، میگفت آهنی یا MDF . اما الان دیگه اگه به کسی بگی میخوام کابینت بخرم ناخوداگاه تو ذهنش MDF تلقی میشه .
برای سفارش تهیه نقشه utm یو تی ام با شماره 09121958912 تماس بگیرید
برگردیم به موضوع خودمون ، چندی پیش که استفاده از GPS و تهیه نقشه های UTM مرسوم نشده بود نقشه های معمولی یا اصطلاحات لوکال Local یا محلی مرسوم بود . اما امروزه با ورود دستگاه های پیشرفته GPS دیگه تقریبا همه نقشه برداری ها بصورت UTM انجام میشه و کمتر کسی نقشه Local تهیه میکنه . حالا تفاوت های این دو نوع نقشه و روش های شناسایی نقشه UTM یو تی ام را توضیح میدیم .
ساده ترین راه شناخت و تشخیص نقشه UTM یو تی ام اینه که در این نوع نقشه محل هر نقطه توسط دو عدد 6 و 7 رقمی مشخص میشه در حالی که در نقشه های لوکال معمولا اینطور نیست . پس اگه جایی در نقشه مختصات X و Y عدد های 6 و 7 رقمی بودند اون نقشه UTM یو تی ام هستش . به عنوان مثال : X=356895 , Y=4223590
مختصات یو تی ام معمولا در جدولی در کنار نقشه درج میشه و یا ممکنه روی گوشه های ملک شما تک به تک نوشته بشه
همونطور که گفتیم نقشه UTM توسط GPS تهیه میشه و نقشه های لوکال توسط دوربین های نقشه برداری. عکس های این دو وسیله را میتوانید در زیر ببینید . پس اگر یکی از دستگاه های GPS همراه مهندس نقشه بردار بود پس نقشه تهیه شده یو تی ام UTM هست و اگر همراهش دوربین بود نقشه لوکال هست .
نمونه دستگاه های GPS چند فرکانسه ، مخصوص تهیه نقشه های UTM یو تی ام :
نمونه ای از دوربین های نقشه برداری را هم میتوانید در زیر مشاهده کنید :
نمونه هایی از نقشه یو تی ام UTM را مشاهده میکنید :
برای سفارش تهیه نقشه utm یو تی ام با شماره 09121958912 تماس بگیرید
شهرک آپادانا و اکباتان سال ۱۳۵۸
جالب است تا نگاهی به عکس های هوایی شهرک آپادانا و شهرکت اکباتان بیش از 40 سال پیش بیندازید . این عکس ها بصورت سیاه و سفید و در سال 1358 توسط سازمان نقشه برداری اخذ شده اند . در تصویر ، در سمت راست شهرک اکباتان و سمت غرب شهرک آپادانا را مشاهده میکنید . تصویر زیرین مربوط به سال 1400 و بالایی مربوط به سال 1358 میباشد . این شهرک ها در دهه 40 و 50 شمسی ساخته شده اند.
اصلاحات ارضی به زبان ساده + دانلود متن قانون
قانون اصلاحات ارضی یکی از اساسی ترین اصول انقلاب سفید در دوران پهلوی بود . تا قبل از تصویب و ابلاغ این قانون ( در سال 1340) بیش از نیمی از زمین های کشاورزی کشور در اختیار مالکان بزرگ بود و زارعین و کشاورزان بصورت روزمزد یا درصدی از عایدی فروش محصول در این زمین ها کار میکردند . در راستای تحول نظام زمین داری مطابق این قانون مالکان بزرگ ملزم شدند تا بخش عمده این زمین ها به واسطه دولت به زارعین و ساکنین روستاها و با شرایط آسان واگذار کنند . تصویب و اجرای این قانون در همان زمان و بعد از آن مخالفین زیادی داشت . عمده این مخالفین فئودال ها و مالکان بزرگ بودند و دسته ای دیگر افرادی که تغییر نظام ارباب رعیتی را باعث کاهش بهره وری در کشاورزی میدانستند.در ادامه به تشریح خلاصه ای از این قانون میپردازیم.
مطابق این قانون ، مالکان زمین های زراعی مجاز شدند تا زمین های زراعی خود را تا سقف یک ده یا قریه در مالکیت خود نگه داشته و الباقی را به دولت با قیمت تعیین شده بفروشند.
قیمت تعیین شده :
در تعریف ده یا قریه گفته شده است : عبارت از يك مركز جمعيت و محل سكونت و كار تعدادي خانوار است كه در اراضي آن ده بعمليات كشاورزي اشتغال داشته و درآمد اكثريت آنان از طريق كشاورزي حاصل گردد و عرفاً در محل ده يا قريه شناخته ميشود.
بدین ترتیب اگر شخصی مالک زمین های زراعی 4 روستا بود ، یکی از روستاها را با انتخاب خود در مالکیت خود نگاه میداشت و الباقی را به دولت واگذار میکرد . مالک در انتخاب زمین های روستاها مخیر بود یعنی مثلا میتوانست نیمی از زمین های روستای اول و نیمی از زمین های روستای دوم را در مالکیت خود نگه دارد . اما نهایتا مجموع زمین های تحت مالکیت او نمیتوانست از یک روستا یا قریه تجاوز نماید.
باغ میوه و باغ چای و قلمستان ها از شامل این قانون نمیشوند.
زمین های موات و بایر نیز مشمول این قانون میشوند.
به مالکینی که دارای زمین های پراکنده در چندین روستا بودند مهلت داده شد تا به اختیار خود زمین های مازاد بر ششدانگ یک ده یا قریه را به زارعین آن روستا بفروشند و در صورتی که این واگذاری انجام نشود ، زمین های مازاد مذکور توسط دولت خریداری میشود.
قیمت گذاری زمین های مازاد بر اساس آخرین ممیزی مالیاتی آن روستا انجام و در صورتی که روستا فاقد سابقه ممیزی بوده ، بر اساس نزدیکترین روستا قیمت گذاری انجام میشود .
زمین های مشمول قانون اصلاحات ارضی به همراه قیمت گذاری فراخوان عمومی میشود تا در صورتی که مالک اعتراضی داشته باشد به اعتراض وی رسیدگی شود . نهایتا سند زمین های مذکور به نام دولت ثبت شده و در صورت عدم حضور و یا ممانعت مالک در صورت قطعی شدن رای ، نماینده سازمان اصلاحات ارضی سند را امضا مینماید.
وجه زمین های خریداری شده دولت در اقساط 10 ساله به مالک پرداخت میشود.
این زمین ها در اقساط 15 ساله به زارعین متقاضی همان روستاها که مشمول دریافت زمین هستند واگذار میشود.
زمينهائيكه بنا به مقررات اين قانون تقسيم ميشود برئيس خانوار انتقال داده ميشود و در واگذاري اراضي از لحاظ تقدم ترتيب زير رعايت ميشود:
الف – زارعين هر ده كه در همان زمين به زراعت مشغولند و مقيم ده باشند
ب – وراث زارعيني كه حداكثر يكسال قبل از شروع تقسيم در آن منطقه فوت كرده باشند.
پ – برزگرانيكه در آن ده بامر زراعت مشغول ميباشند
ت – كارگران كشاورزي مقيم منطقه تقسيم.
ث – افراديكه داوطلب كار كشاورزي باشند.
امکان تقسیم زمین های واگذار شده به قطعات کوچکتر وجود ندارد و همچنین چنانچه زارع در زمین دریافت شده کشاورزی ننماید ، زمین از وی باز پس گرفته میشود.
مسئولیت اجرای این قانون بر عهده وزارت كشاورزي و وزارت دادگستري و وزارت کشور بوده و بانک کشاورزی مسئولیت نقل و انتقالات مالی و مدیریت اقساط را عهده دار خواهد بود .
از نکات جالب این قانون ، ماده 35 آن است :
ماده سي و پنجم – خريد املاك ورثه اسماعيل قشقائي از تاريخ تصويب اين قانون مشمول مقررات اين قانون خواهد بود.
جستجوی ما از این ماده و ماجرای اسماعیل قشقایی به نتیجه ختم شد که اسماعیل قشقایی یا صولت الدوله از بزرگان و سران با نفوذ عشایر و از مخالفین حکومت بوده که پس از دستگیری در زندان فوت میکند و وراث وی از مالکیت زمین هایشان در استان های فارس و اصفهان منع میشوند.
دانلود تعرفه خدمات نقشه برداری ۱۴۰۰
بالاخره بخشنامه تعرفه خدمات نقشه برداری سال 1400 توسط سازمان برنامه و بودجه کشور ابلاغ شد . تعرفه نقشه برداری 1400 در تاریخ 7 مهرماه 1400 توسط سید مسعود میرکاظمی ابلاغ شد . جهت دانلود تعرفه نقشه برداری 1400 بر روی لینک دانلود زیر کلیک کنید
عکس هوایی رقومی یا دیجیتال
تکنولوژی اخذ عکس های هوایی متناسب با تکنولوژی عکاسی در حال پیشرفت است و این دو بر هم تاثیر گذارند .به این معنی که پیشرفت های علم عکاسی و ثبت تصاویر به طور مستقیم در عکسبرداری هوایی یا فتوگرامتری تاثیر گذاشته و بالعکس نیاز ها و پیشرفت های عکسبرداری هوایی شتاب دهنده ای برای پیشرفت عکاسی بوده است .
نمونه عکس هوایی آنالوگ :
به طور اجمالی هماهنطور که در سالهای گذشته عکسبرداری توسط دوربین های آنالوگ انجام میشد، عکسبرداری هوایی نیز از همین تکنولوژی بهره میبرده است . برای عکسبردرای آنالوگ ، یک دوربین آنالوگ در زیر هواپیما نصب و در مسیر عکسبرداری هوایی و در فواصل منظم عکسبرداری انجام میشده است . سپس فیلم ها در تاریکخانه تبدیل به نگاتیو یا دیاپوزیتیو شده و سپس بر روی کاغذ مخصوص چاپ میشده است.
با ورود فناوری عکاسی دیجیتال ، به تدریج این فناوری جایگزین دوربین های عکسبرداری آنالوگ در هواپیما شد که تحول عظیمی در کیفیت و دقت فتوگرامتری ایجاد کرد ، مضاف بر این ، تکنولوژی عکاسی دیجیتال به دلیل امکان ذخیره ، بازیابی و اصلاحات نوری که در اختیار قرار میدهد موجب سرعت بخشی به فرایند تبدیل عکس به ارتوفتو و نقشه در پروژه های عظیم نقشه برداری شد .
در ایران نیز دوربین های رقومی فتوگرامتری اولتراکم Ultracam حوالی سال 1387 شمسی توسط سازمان جغرافیایی نیروهای مسلح و 1390 توسط سازمان نقشه برداری کشور به کار گرفته شد که این دو سازمان از این تاریخ عکسبردار را بر اساس تکنولوژی رقومی انجام داده اند .
نمونه عکس هوایی رقومی (دیجیتال) :
در عکسبرداری رقومی به دلیل کاهش ملموس محدودیت های فضای فیزیکی ذخیره سازی عکس ، امکان اخذ ، ذخیره و نگهداری تعداد به مراتب بیشتری عکس وجود دارد ، لذا اختیار عمل تیم فتوگرامتری جهت افزایش میزان همپوشانی عکس ها به مراتب بالاتر است ، ضمنا در عکسبرداری رقومی به دلیل اینکه محدودیت ابعاد نگاتیو وجود ندارد ، با تقویت عدسی و سایر پارامتری های عکسبرداری امکان اخذ تصاویر با رزولیشن بالا و با سطح پوشش وسیعتری میسر است .
عکس هوایی پل خواب در سال ۱۳۴۵
پل خواب را شاید بیشتر به فیلم اکتای براهنی که اقتباسی از رمان جنایت و مکافات داستایوفسکی است بشناسند . در اینجا قصد داریم عکس هوایی قدیمی از این روستا را نمایش دهیم . این عکس هوایی در مقیاس 1:20000 و در سال 1345 توسط سازمان نقشه برداری کشور گرفته شده است . عکس آنالوگ و سیاه و سفید است که با مقایسه آن با عکس ماهواره ای جدید از این بخش از جاده چالوس و رودخانه کرج میتوانید تغییرات ایجاد شده را مقایسه کنید .
مسیر رودخانه تقریبا دست نخورده باقی مانده است اما گسترش روستا و باغ های جدید و خانه ها و ویلاهای جدید در مقایسه عکس ها کاملا مشهود است.
جهت سفارش عکس های هوایی قدیمی با این شماره تماس بگیرید 09121958912
زوج عکس و عکس یکی در میان (تک عکس) چیست
در سفارش یا استفاده از عکس های هوایی با واژه هایی زوج عکس ، یکی در میان ، تک عکس ، برجسته بینی و . . . . مواجه میشوید . برای اطمینان از اینکه منطقه شما در عکس موجود است و ضمنا برای برجسته بینی (ایجاد دید سه بعدی برای کمک به تفسیر عکس) نیاز است که یک زوج عکس تهیه شود . در این مطلب به اختصار نحوه برجسته بینی توسط زوج عکس و تفاوت آن با تک عکس را توضیح میدهیم . در ابتدا اصطلاحات زیر را توضیح میدهیم:
نوار پرواز : برای عکسبرداری هوایی ، هواپیما یا پهپاد مجهز به دوربین های عکاسی در مسیری حرکت میکنند که به آن نوار پرواز ، رن پرواز ، استریپ (Ran Strip) گفته میشود . در واقع رن پرواز مسیر مستقیمی است که هواپیما بر روی آن مسیر حرکت کرده و بطور متوالی و به فاصله های منظم عکسبرداری میکند.
همپوشانی طولی : هر عکس با عکس بعدی خود منطقه مشترکی را پوشش میدهد . در واقع در عکسبرداری هوایی یک منطقه باید حداقل در 2 عکس وجود داشته باشد . به میزانی که هر عکس با عکس بعدی خود همپوشانی دارد اصطلاحا همپوشانی طولی گفته میشود که حدودا 60% است.
همپوشانی عرضی : هواپیما بعد از اخذ عکس های نوار پرواز شروع به عکسبرداری از نوار بعدی میکند . این دو نوار عکسبرداری باید با هم همپوشانی داشته باشند که به آن همپوشانی عرضی میگویند که حدودا 30% است .
زوج عکس و عکس یکی در میان : به دو عکس متوالی زوج عکس گفته میشود . به عنوان مثال اگر یک نوار پرواز عکس های 1 تا 100 را شامل شود ، عکس های 1 و 2 تشکیل یک زوج عکس میدهند . همینطور عکس های 2 و 3 تشکیل زوج عکس بعدی را میدهند. لذا چنانچه شما نیاز به برجسته بینی و تفسیر عکس هوایی یک منطقه را داشته باشید باید زوج عکس آن منطقه را در اختیار داشته باشید.اما چنانچه تنها نیاز به مطالعه و مشاهده محدوده خود را دارید میتوانید از عکس های یکی در میان استفاده کنید . اگر محدوده مورد مطالعه شما کوچک باشد در این حالت تهیه تنها یک عکس کافی است که به آن اصطلاحات تک عکس هم میگویند.
زوج عکس چه کاربردی دارد : هر عکس عوارض را بصورت مسطحاتی نمایش میدهد اما برای بررسی های دقیق کارشناسی خصوصا مواردی که نیاز به تشخیص اختلاف ارتفاع وجود دارد از زوج عکس برای برجسته بینی استفاده میشود . برجسته بینی به صورت دستی با ابزاری به نام استرئوسکوپ و بصورت دستگاهی توسط نرم افزار-سخت افزارهایی نظیر INFO /Soft Copy/LPS/AGI Soft و . . . . انجام میشود.
چرا بهتر است از زوج عکس استفاده کنیم :
- با توجه به اینکه تمام مناطقی که توسط عکس پوشش داده میشوند دقیقا در زیر هواپیما قرار نمیگیرند و با خط قائم آن زاویه ای دارند لذا عوارض در دو عکس متوالی با زوایای مختلف عکسبرداری میشوند که سبب میشود تشخیص برخی عوارض در دو عکس متوالی با هم متفاوت باشد و یکی از عکس ها عارضه مورد نظر را بهتر نمایش دهد.
- همانطور که در بالا اشاره شد برای برجسته بینی داشتن حداقل 2 عکس متوالی الزامی است.
- اندکس پرواز مخصوصا در سالهای دور دقت پایینی دارد و ممکن است نقطه ای که به عنوان مرکز عکس مشخص شده است با نقطه عکسبرداری هواپیما فاصله داشته باشد که در برخی موارد ممکن است علی رقم دقت در انتخاب عکس مناسب ، عارضه یا زمین شما در عکس قرار نگیرد.
- در املاک و زمین هایی که وسعت زیادی دارند ممکن است بخشی از زمین در یک عکس قرار نگیرد.