پست‌ها

چگونه کاربری زراعی یا باغی زمین را به کاربری مسکونی تغییر بدهیم ؟ این سوالی است که شاید به ذهن اغلب کسانی که زمین یا باغی دارند خطور کرده باشد . انگیزه ها برای تغییر کاربری زمین متفاوت است . ممکن است شما قصد تفکیک بخشی از زمین خود و ویلاسازی و فروش آن به قصد کسب منفعت را داشته باشید . شاید میخواهید برای خود خانه یا ویلایی در باغ یا زمین خود بسازید که آخر هفته ها را در آن بگذرانید . در هر صورت تغییر کاربری زمین به راحتی انجام نمیشود و رویه پیچیده ای دارد .

 

کاربری چیست : 

به تعیین چگونگی استفاده از زمین ، کاربری زمین گفته میشود . کاربری زمین در زمین های واقع در حریم شهر ها توسط وزارت راه و شهرسازی و شهرداری و از طریق تهیه و تصویب طرح های جامع و تفضیلی تعیین میشود . در روستاها توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و از طریق تهیه طرح هادی روستایی تعیین شده و در سایر مناطق توسط وزارت جهاد کشاورزی مشخص میشود. انواع کاربری های پرکاربرد به شرح زیر است :

کاربری مسکونی:

کاربری مسکونی، در مورد بنایی صدق می­کند که برای سکونت است و افرادی در آن زندگی می کنند و یا درباره زمینی است که این پتانسیل را دارد.

کاربری کشاورزی :
زمین های با این کاربری نیز بر دو نوعند: زمین زراعی و باغ.
زمین زراعی:زمینی را که در آن محصولات زود بازده ( یک یا نهایتاً دو ساله ) مثل گندم ، ذرت ، انواع صیفی و از این دست،کشت می شود را شامل می­گردد.این نوع زمین ها اکثراً در روستاها یا شهرهایی که قبلاً روستا بوده و بعداً بزرگ شده و تبدیل به شهر شده اند ، وجود دارند.
باغ:در این نوع کاربری ( و تعریف ) به زمینی که دارای درخت ( اغلب میوه ) باشد باغ، گفته می­شود.گاهی واژه ی «مشجر» را نیز می بینید یا می شنویدکه به معنای«دارای درخت» است ( زمین مشجر= زمین دارای درخت ) که در همین مورد، قابل ذکرند.

کاربری تجاری :
در این نوع کاربری ، انواع مغازه ها ، رستوران ها ، عمده فروشی ها و دفاتر خدماتی ( مثلاً آژانس های مسافرتی و شبیه آنها ) مدنظر می­باشند. البته مسئله ی مهم، دارا بودن مجوز تجاری برای یک ملک است وگرنه صرف وجود یک دفتر خدماتی در جایی را نمی­توان دارا بودن کاربری تجاری برای آن ملک به حساب آورد.

منظور از کابری یک زمین در اصل کاربری است که در سند آن ذکر شده و یا برای آن در نظر گرفته شده نه کاربری واقعی آن (مثلا ممکن است شما در زمینی که کاربری زراعی دارد در حال سکونت باشید . سکونت شما کاربری زمینتان را تغییر نمیدهد). کاربری اراضی تاثیر ویژه ای بر ارزندگی یک زمین یا ملک دارند و میتوانند تا چندین برابر ارزش آن را تغییر دهند.به همین دلیل به ویژه در 3 دهه گذشته صاحبان زمین های زراعی و باغی میل فراوانی به تغییر کاربری های زمینشان به مسکونی داشته اند .

 

قانون در خصوص تغییر کاربری اراضی چه میگوید:

در سال 1374 قانونی تصویب شد با عنوان “قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها” (برای دانلود متن قانون به این لینک مراجعه کنید) که در آن تغییر کاربری زمین به جز در موارد ضروری ممنوع شده است و ضرورت تغییر کاربری نیز در این قانون و اصلاحیه های بعدی آن به کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی ، مدیر امور اراضی ، رئیس سازمان
مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار میباشد .

 

برای درخواست تغییر کاربری چه اقدامی لازم است ؟

برای درخواست تغییر کاربری زمین باید درخواست مکتوب خود را به انضمام نقشه و مستندات مربوطه و دلایل  ضرورت های تغییر کاربری زمین به اداره کل جهاد کشاورزی شهرستان خود تحویل دهید . این درخواست در کمیسیون ماده 1 مورد بررسی قرار میگیرد . در اغلب موارد با تغییر کاربری موافقت نمیشود اما اگر پس از بررسی درخواست شما قابل پیگیری تشخیص داده شود مراحل بعدی از طریق همان کمیسیون به شما اطلاع داده میشود . در صورت موافقت نهایی و پس از طی مراحل کاری مربوطه ، با واریز عوارض تغییر کاربری (و در شرایطی حتی بودن واریز هر گونه وجهی) دستور تغییر کاربری زمین شما صادر شده و میتوانید به ادارات ثبت برای درج آن در سند زمین مراجعه کنید .

 

در صورتی که با تغییر کاربری موافقت نشود آیا امکان ساخت و ساز در زمین را دارم ؟

در صورت عدم موافقت با تغییر کاربری ، شما میتوانید درخواست ساخت و ساز بدون تغییر کاربری در زمین مدنظر را ارائه کنید . موافقت با ساخت و ساز وابسته به شرایط زیر است

  • متراژ زمین
  • وضعیت کنونی زمین از نظر کاربری و  نوع محصول
  • موقعیت زمین با توجه به زمین های مجاور و کاربری های زمین های مجاور و همچنین نزدیکی و دوری نسبت به بافت مرکزی نزدیکترین روستا
  • سابقه ساخت و ساز در سنوات گذشته
  • سابقه تفکیک و افراز زمین
  • موقعیت زمین (اینکه در کدام نقطه از کشور واقع شده است و وضعیت اقلیمی آن منطق چگونه است)
  • ضرورت اسکان جهت کشاورزی و باغداری و نگهداری ادوات کشاورزی و موقعیت زمین از نظر امنیت در برابر سرقت و راه های دسترسی
  • سایر پارامتر ها به تشخیص کمیسیون مربوطه

صدور یا عدم صدور مجوز ساخت و ساز و کیفیت و متراژ قابل ساخت وابسته به شرایط فوق و مخصوصا موقیعت مکانی زمین است . با ارائه درخواست ساخت و ساز در زمین های زراعی و باغی که اصطلاحا “ساخت اتاق کارگری یا نگهبانی” نامیده میشود ممکن است اصلا با این درخواست موافقت نشود و یا ممکن است با ذکر محدودیت هایی اجازه ساخت صادر شود . به عنوان مثال برای زمینی با متراژ 2500 متر که از نظر شرایط فوق توجیه ساخت اتاق کارگری در آن وجود دارد مجوز ساخت یک طبقه به مساحت 20 متر صادر میشود.

 

در صورتی که بدون مجوز اقدام به ساخت و ساز کنیم چه میشود؟

سوالی که معمولا پرسیده میشود این است که در صورتی که بدون مجوز ساخت و ساز و یا تغییر کاربری نسبت به ساخت اقدام کنیم چه میشود . آیا قانون اجازه ورود به زمین و تخریب آن را میدهد . آیا فقط خطر تخریب وجود دارد و تبعات دیگری برای مالک ندارد . در پاسخ این سوال گروه ژئوماتیکا به شما توصیه میکند که حتما با شناخت عواقب این عمل نسبت به آن اقدام کنید چون بر اساس قانون حفظ کاربری که در بالا به آن اشاره کردیم ، مقام های مسئول (عوامل جهاد کشاورزی با مشایعت و نظارت عوامل دادستانی) امکان تخریب بنای ساخته شده را دارند و علاوه بر آن جریمه هایی برای سازنده در نظر گرفته شده که در صورت تکرار محکومیت کیفری نیز در پی دارد .

 

” دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده 10 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1/8/1385 مجلس شورای اسلامی (موضوع ماده 11 تصویب نامه شماره 59879/ت37110هـ- 19/4/1386 هیأت وزیران)

الف- اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوط و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره 1 ماده 1 و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرحهای تبصره 4 الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می شود:

1- برداشت یا افزایش شن و ماسه

2- ایجاد بنا و تاسیسات

3- خاکبرداری و خاکریزی

4- گود برداری

5- احداث کوره های آجر و گچ پزی

6- پی کنی

7-  دیوار کشی اراضی

8- دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی

9- ایجاد سکونتگاههای موقت

10- استقرار کانکس و آلاچیق

11- احداث جاده و راه

12- دفن زباله های واحدهای صنعتی

13- رها کردن پسابهای واحدهای صنعتی، فاضلابهای شهری، ضایعات کارخانجات

14- لوله گذاری

15- عبور شبکه های برق

16- انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیر کشاورزی

17- سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق

18- مخلوط ریزی و شن ریزی

19- احداث راه آهن و فرودگاه

20- احداث پارک و فضای سبز

21- پیستهای ورزشی

22- استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی

23- احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف

24- محوطه سازی ( شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه)

25- صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرحهای موضوع تبصره 4 فوق الذکر

26- صنایع دستی

27- طرحهای خدمات عمومی

28- طرحهای تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی ( ملی- استانی)

تبصره: تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و بر اساس آن عمل نماید.

ب- تغییر هر یک از فعالیتها و طرحهای موضوع تبصره 4 الحاقی به ماده 1 قانون به خارج از مصادیق و ضوابط تبصره مذکور بدون اخذ مجوز از کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می شود.

تبصره: تغییر فعالیتها و طرحهای موضوع تبصره 4 الحاقی به ماده 1 قانون به سایر طرحهای مندرج در تبصره مذکور مستلزم اخذ گواهی لازم از اداره کل محیط زیست استان و موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی است.”